Khác với Việt Nam, chi phí phát sinh ban đầu khi thuê nhà ở Nhật (thường gọi là tiền vào nhà) rất cao, có khi gấp 3-4 lần số tiền thuê nhà một tháng. Ngoài ra, sau khi ngừng thuê cũng có rất nhiều vấn đề cần lưu ý nếu không muốn phải trả thêm những khoản chi phí ngoài dự kiến khác. Trong bài viết dưới đây, Tomoni xin giới thiệu sơ lược về các thuật ngữ, chi phí cần thiết khi đi thuê nhà tại Nhật và một số lưu ý khác để các bạn sinh viên, kỹ sư,… mới sang có thể biết rõ để chủ động hơn khi đi tìm và thuê nhà tại Nhật.
Các chi phí cần thiết
+ Tiền nhà của tháng bạn bắt đầu thuê: Ví dụ bạn bắt đầu thuê và vào nhà ở vào ngày 15 tháng 1, thì bạn phải trả tiền từ ngày 15 cho tới ngày 31 của tháng 1, sẽ được tính theo ngày (日割り家賃) (có những nơi sẽ lấy trọn cả tháng)
+ Tiền đặt cọc 敷金 しききん：Ở Kanto thì gọi là 敷金, ở Kansai thì gọi là 保証金. Tiền đặt cọc này dùng để trả cho những chi phí sau khi bạn ra khỏi nhà, ví dụ như tiền dọn dẹp cống, thay chiếu tatami, … Thường là 1-2 tháng tiền nhà. Khi ra khỏi nhà, nếu bạn chịu khó dọn dẹp sạch sẽ và trong quá trình sống giữ gìn nhà cửa cẩn thận, thì tiền sữa chữa có thể ít hơn số tiền bạn đã đặt cọc –> bạn sẽ được trả lại một phần tiền này. Ngược lại nếu trong qúa trình sống ở đây bạn không chịu khó giữ vệ sinh sạch sẽ, làm bẩn tường, hỏng cửa,.. (đặc biệt là các gia đình có con nhỏ),… thì có thể sẽ không được trả lại đồng nào, thậm chí còn bị đòi thêm do chi phí sửa chữa lại cao.
+ Tiền lễ 礼金 れいきん: Tiền lễ là tiền đưa cho chủ nhà, thường là 1-2 tháng tiền nhà như là một cách chào hỏi, cám ơn chủ nhà vì đã cho mình thuê nhà. Không phải chủ nhà nào cũng lấy khoản tiền này. Khoản tiền này sẽ không được trả lại sau khi bạn kết thúc hợp đồng.
+ Phí môi giới 仲介料 ちゅうかいりょう: Phí trả cho công ty môi giới bất động sản khi bạn thuê nhà . Thường là từ 50% đến 2 tháng tiền nhà, tuỳ vào công ty môi giới.
+ Phí bảo lãnh 保証金 ほしょうきん: Phí trả cho công ty bảo lãnh. Đối với người nước ngoài nếu không có người bảo lãnh, người thân là người Nhật có khả năng tài chính đủ để chứng minh là có thể giúp bạn trả tiền thuê nhà trong trường hợp bạn không đóng được, thì chủ nhà オーナーさん thường yêu cầu bạn phải dùng công ty bảo lãnh để đảm bảo. Khi thuê bạn có thể nhờ các văn phòng bất động sản mà bạn đang làm việc giới thiệu giúp cho các công ty này, Thông thường, tiền phí bảo lãnh thường là nửa đến 1 tháng tiền nhà.
+ Bảo hiểm hỏa hoạn/nhà đất 火災保険 かさいほけん: Thông thường bạn bắt buộc phải mua bảo hiểm hỏa hoạn khi thuê nhà. Nhiều bạn sinh viên không muốn trả khoản này để tiết kiệm, tuy nhiên nếu chẳng may trong quá trình sinh sống bạn vô ý gây ra cháy, nổ,… mà không có bảo hiểm này thì sẽ phải tự đền bù toàn bộ chi phí, vì vậy nên mua để bảo đảm an toàn. Tiền bảo hiểm hoả hoạn, nhà đất thường là 2 năm (theo hợp đồng nhà), và khoảng từ 15,000 ~ 20,000 yên tùy vào công ty.
+ Phí thay chìa khóa ổ khóa 鍵交換代 かぎこうかんだい: Phí thay ổ khóa mới cho bạn phòng trường hợp có ai có chìa khóa của ổ khóa cũ. Thường là 10,000 ~ 20,000 yên tùy loại ổ khóa. Bạn cũng có thể mặc cả để giảm bớt chi phí này bằng cách đồng ý không thay ổ khoá, tuy nhiên nó sẽ đi kèm với rủi ro là người thuê trước đó có thể vào nhà bạn nếu họ có ý xấu.
Trên đây là những khoản chi phí đầu vào cơ bản thường phát sinh khi bạn đi thuê nhà ở Nhật. Tuỳ vào từng nhà, từng công ty môi giới mà có thể phát sinh thêm những khoản chi phí khác nhau. Cần lưu ý là không phải loại chi phí nào cũng bắt buộc, nên khi thuê bạn nên hỏi xem nhưng chi phí nào có thể bớt được và mặc cả thử thì có thể sẽ bớt được khá nhiều tiền đầu vào đấy.
Các thuật ngữ thường gặp
1R – One Room, một phòng duy nhất nối liền với nhà bếp, không chia ra
1K – Một phòng + nhà bếp (kitchen)
1DK – Một phòng ngủ + phòng ăn (dining) nhà bếp (kitchen)
1LKD – Một phòng ngủ + phòng khách (living) phòng ăn (dining) nhà bếp (kitchen)
2DK – Hai phòng ngủ + phòng ăn (dining) nhà bếp (kitchen)
2LDK – Hai phòng ngủ + phòng khách (living) phòng ăn (dining) nhà bếp (kitchen)
Từ đó các bạn có thể suy ra các từ liên quan như 2K (hai phòng ngủ + bếp), 3LKD, 3DK, 4 LDK,…
アパート: Khu nhà tập thể, được làm bằng gỗ hoặc cốt thếp chất liệu nhẹ. Những nhà này thường chịu động đất kém hơn nhà bê tông và cách nhiệt, cách âm cũng kém hơn, vì vậy thường lạnh vào mùa đông, nóng vào mùa hè và khá ồn ào. Thường rẻ hơn マンション.
マンション: Nhà tập thể, chung cư được làm từ bê tông cốt thép. Thường cách âm, cách nhiệt tốt hơn アパート. Những căn nhà xây sau năm 1997 thường sẽ có cấu trúc chịu động đất tốt hơn.
一戸建て いっこだて: Nhà nguyên căn
シェアハウス: Sharehouse, phòng ngủ riêng, còn lại các phòng bếp, ăn, wc là dùng chung.
オール電化：Nhà toàn bộ đều dùng điện, từ bếp nấu đến nước nóng,… Những nhà này thường sạch và an toàn hơn nhà dùng gas.
Các lưu ý quan trọng
+ Lịch vứt rác
Mỗi thành phố mỗi khu sẽ có một cách phân loại và lịch vất rác riêng, nếu khi vào nhà bạn không thấy có dán bảng thông báo ở chỗ vứt rác, hãy lên 市役所 hoặc 区役所 để nhận lịch. Nếu vứt rác sai sẽ dễ bị hàng xóm và chủ nhà than phiền, tệ hơn là bị công ty xử lý rác sẽ xem xem là rác của nhà nào để liên lạc.
+ Không làm ồn
Ở Nhật có luật bất thành văn là sau 10h thì không nên giặt đồ, nấu ăn hay đi tắm nếu tường nhà cách âm không tốt (ví dụ như ở アパート rất dễ bị gặp mấy vụ kiểu này). Nếu gây ồn ào mất trật tự, hàng xóm có quyền gọi cảnh sát để nhắc nhở bạn giữ im lặng.
+ Số người ở trong nhà
Người ký hợp đồng được gọi là 契約者 けいやくしゃ, người ở chung được gọi là 同居者 どうきょしゃ, thường thì người có quyền chấm dứt hợp đồng cũng như quyết định các thứ khác là người ký hợp đồng. Nếu có người khác không có tên trong hợp đồng ở trong nhà mà bị chủ nhà/công ty quản lý phát hiện ra, một là người đó phải ra khỏi nhà, hai là bị cưỡng chế hủy hợp đồng và phải dọn đi.
+ Chuyển tên hợp đồng nhà
Đa phần ở Nhật, các công ty quản lý nhà không cho phép chuyển tên hợp đồng nhà. Nếu muốn chuyển tên cho người khác thì phải hủy và ký lại hợp đồng, cũng như đóng lại số tiền đầu vào. Có một số ít các công ty quản lý nhà trong trường hợp bất đắc dĩ, cho phép đổi từ người ký hợp đồng 契約者 けいやくしゃ sang người ở chung 同居者 どうきょしゃ. Để biết là có được phép đổi hay không, bạn hãy hỏi thẳng công ty quản lý nhà.
*** LƯU Ý: Có nhiều trường hợp các bạn sinh viên sắp chuyển đi ngại phải dọn dẹp nhà cửa nên gạ các bạn đang có ý định thuê nhà vào luôn nhà mình đang ở để “tiện cả đôi đường”: người chuyển đi ko lo mất phí ra khỏi nhà, người chuyển vào ko lo mất tiền phí đầu vào,… Tuy vậy, đây là việc làm KHÔNG ĐÚNG LUẬT, và có thể khiến cho cả 2 bên gặp các rắc rối không lường trước được, ví dụ như: người vào sau khi chuyển ra khỏi nhà sẽ tự dưng phải chịu toàn bộ tiền đền bù do các tổn hại mà người ở trước đó gây ra,…Vì thế, tốt nhất các bạn không nên “sang tên hợp đồng” kiểu chui này nhé.
Các lưu ý khi chuyển nhà, gia hạn hợp đồng nhà
+ Gia hạn hợp đồng nhà
Hợp đồng bình thường thuê nhà thường là 2 năm. Khi hết 2 năm, bạn phải làm thủ tục gia hạn hợp đồng. Khi gia hạn hợp đồng bạn phải đóng phí 更新料 こうしんりょう (thường là 1 tháng tiền nhà), rồi đóng lại phí bảo hiểm hỏa hoạn, phí bảo lãnh.
Trước khi hết hợp đồng nhà tầm 2, 3 tháng, công ty quản lý sẽ gửi giấy tờ đến cho bạn để hỏi xem bạn muốn gia hạn hay hủy hợp đồng nhà. Nếu muốn hủy, bạn hãy xem mục dưới. Nếu muốn tiếp tục gia hạn hợp đồng, bạn phải điền vào các giấy tờ kèm theo, và đóng tiền các mục được ghi trong đó.
+ Chuyển nhà
Khi bạn muốn cắt hợp đồng nhà và chuyển đi, có 4 điểm cần lưu ý.
1 – Kiểm tra các mục hủy hợp đồng 解約 かいやく
Bạn phải báo trước với công ty quản lý nhà ít nhất 1 tháng. Có hợp đồng thì ghi là trước 1 tháng (1ヵ月前まで), có hợp đồng ghi là trước 30 ngày (30日前まで), hoặc trước 60 ngày (60日前まで). Thông thường là 1 tháng hoặc 30 ngày, tuy nhiên để chắc chắn bạn hãy kiểm tra hợp đồng nhà của mình.
Ví dụ 20/3 bạn về nước, thì trễ nhất bạn phải báo vào ngày 20/2. Nếu ngày 20/2 bạn báo với họ là ngày 25/2 bạn ra khỏi nhà, không ở nhà này nữa, thì hợp đồng này vẫn tiếp tục kéo dài tới 20/3 vì vẫn theo luật báo trước 1 tháng, bạn vẫn phải trả tiền nhà cho tới ngày hợp đồng hết hạn.
2 – Kiểm tra số tiền nhà cần phải trả 解約時の家賃
Nếu bạn ra nhà ngày 20/3, đa phần các công ty sẽ tính tiền nhà từ ngày 1 tới ngày 20 日割り家賃, tuy nhiên cũng có công ty tính theo tháng 月割り tức là cho dù bạn ra khỏi nhà vào ngày nào đi nữa, bạn cũng phải đóng đủ 1 tháng, hoặc là nửa tháng 半月割り tức là bạn ra khỏi nhà vào ngày nào đi nữa, bạn phải đóng phân nửa số tiền nhà.
3 – Kiểm tra xem có tiền phạt hợp đồng hay không 短期解約違約金
Thường thì các nhà mà đầu vào giá rẻ (không có tiền đặt cọc hay tiền môi giới), sẽ có mục:
“１年未満の解約は家賃１ヶ月分の違約金を支払う”
Tức là thuê nhà chưa qua 1 năm mà hủy hợp đồng, bạn sẽ phải trả thêm 1 tháng tiền nhà làm tiền phạt hợp đồng. Tính thêm cả thời gian báo trước 1 tháng, số ngày hợp đồng kéo dài phải quá 1 năm thì bạn mới không bị phạt.
Mỗi hợp đồng mỗi khác nên nếu bạn không chắc về hợp đồng của mình, hãy liên lạc với công ty quản lý nhà để hỏi.
4. Tiền đặt cọc và phí dọn phòng 原状回復 げんじょうかいふく
Đây là điểm dễ gây rắc rối nhất dù là đối với người Nhật hay người nước ngoài.
Khi bạn trả lại phòng, bạn phải đưa căn phòng về nguyên trạng ban đầu khi bạn thuê, mang theo hết đồ mà bạn mang vào, dọn dẹp rác, …
Khi thông báo ra khỏi nhà, công ty quản lý nhà sẽ hẹn bạn 1 ngày để đến kiểm tra phòng cùng nhau gọi là 退去立ち会い たいきょたちあい, thường thì là ngày kết thúc hợp đồng hoặc sau đó tầm 1 tuần. Bạn phải dọn đồ ra khỏi nhà trước ngày này, vì nếu trong nhà còn lại gì thì họ sẽ tính cái đó vào tiền dọn dẹp, tiền xử lý rác.
Trong hợp đồng có chia ra rõ ràng, phần dọn dẹp nào là c
ủa người thuê nhà, phần nào là của chủ nhà. Sau khi làm 退去立ち会い, tầm 1 tháng sau đó sau khi công ty tính toán, xem xét hợp đồng, họ sẽ hoàn lại tiền đặt cọc cho bạn nếu còn dư. Còn nếu quá số tiền đặt cọc, có khả năng bạn sẽ phải trả thêm phần dư đó.
Để tránh các trường hợp đó, khi bạn vào nhà mới thuê, bạn hãy chụp hình lại các hư hỏng có sẵn trong nhà, để lúc ra khỏi nhà có thể nói được cái này không phải là do mình làm.
Rất nhiều công ty môi giới hay bắt chẹt người nước ngoài những khoản phí vô lý khi ra khỏi nhà, vì vậy trong trường hợp nhận được giấy đòi thanh toán thêm các khoản phí này, bạn hãy kiểm tra thật kỹ. Nếu thấy không hợp lý hoặc những tổn hại phát sinh mà họ liệt kê không được nhắc đến trong lúc 退去立ち会い, bạn hãy mạnh dạn gọi điện hoặc lên trực tiếp văn phòng môi giới để mặc cả với họ. Có rất nhiều trường hợp các bạn có thể giảm được số tiền này từ 20 man xuống còn…2-3 man nhờ biết phân tích hợp lý. Tuy vậy, để làm được điều này thì bạn cần phải có vốn tiếng Nhật khá, nên nếu không tự tin, hãy nhờ bạn bè giúp nhé.
Tuyệt đối không nên thấy chi phí họ đòi quá cao nhưng lại sợ mình không nói lại được họ rồi cứ thế… lờ đi nhé, bạn sẽ gặp phải các rắc rối không lường trước được khi đi thuê nhà hoặc gia hạn visa sau này đấy,…
Kết
Thuê nhà ở Nhật rất nhiều thủ tục, và được nhiều người từ khắp mọi nơi trên thế giới đánh giá là khá là rắc rối. Việc nắm được các thông tin cơ bản ở trên sẽ giúp các bạn bớt bối rối hơn khi đi thuê nhà ở Nhật. Chúc các bạn sớm tìm được những căn nhà tốt, giá rẻ nhé.
